在農村，宅基地審批困難、利用粗放、退出不暢等問題近年來愈發凸顯，盤活閑置宅基地勢在必行。我們近日在山西、江西、湖南一些宅基地改革試點縣調研發現，這些地方通過有償退出和補貼獎勵等政策，已經探索出農村宅基盤活利用的有效路徑，在保障農民利益的同時，進一步盤活了當地的土地資源。然而，探索過程中也面臨著流轉范圍受限等瓶頸，亟待政策支持，進一步深化改革。

　　多地農村宅基地改革“破冰”

　　2015年2月27日，全國人大常委會經表決，決定授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施有關法律規定，推進農村土地制度改革三項試點。

　　江西省余江縣是全國15個農村宅基地制度改革試點縣之一，2015年8月試點工作啟動。當地通過各個自然村村民理事會來主導宅基地的改革工作，按照“一戶一宅、多占有償”等“有償+無償”相結合的方式，推行一戶一宅有償退出，一戶多宅無償退出多余宅基地部分的模式。

　　伴隨著轟隆聲響，余江縣平定鄉洪萬村的一處老舊農房被挖掘機拆除。洪萬村支部書記夏早元表示，拆掉的是一戶多宅的富余農房，一戶一宅是當地“宅改”的主線，以往散亂的豬欄牛欄、簡易衛生間以及村民違規多占宅基地所蓋的房屋是主要的拆除對象。

　　山西省長子縣在7個鄉鎮15個村開展試點，將閑置凋敝宅基地分為違法占地、一戶多宅、長期閑置、繼承閑置4種不同類型，分類予以整治。對違法建房、私搭亂建、建新不交舊的，無條件拆除；對繼承的一戶多宅閑置房屋，按照土坯、磚混、框架等不同建造結構，引入第三方評估，補償房屋成本價，土地收歸集體；對整治范圍內的一戶一宅，按照村鎮規劃統一提供宅基地，原房屋按成本價補償。

　　山西省國土資源廳負責人表示，宅基地面積過大、亂搭亂建、一戶多宅等現象普遍，加上退出機制不暢，已成為制約農村土地集約利用、農業人口轉移進城的重要阻礙。宅基地制度改革試點，就是要形成“超標使用有成本，自愿退出有補償”的有償使用、有償退出機制。

　　喚醒“沉睡”的土地資產

　　中國人民大學農業與農村發展學院副院長鄭風田認為，從農村發展的角度來講，宅基地過去沒有市場屬性，是“沉睡的資產”，農民擁有宅基地，人卻在城市打工，農民擁有巨大的資產卻帶不來任何財產收益。不論是政府還是基層百姓，都希望能夠打破這塊“堅冰”，這也是目前農村*需要盤活的一份資產。

　　在長子縣南陳鄉城陽村，村委會主任張建紅*近正忙著召開各種會議，收集鄉親們關于閑置宅基地拆除騰退出的58畝土地出路問題。

　　“拆了宅基地，我們騰退出的這58畝土地都是水澆地，多數人都覺得建大棚比較好，畢竟村里人祖輩都和土地打交道。”張建紅說，閑置宅基地拆了，群眾得到實惠，村容村貌也有所提升，同時集體經濟還破了零，好處太多了。

　　在湖南省瀏陽市永安鎮西湖潭村，一個300余畝的家具產業園項目已破土動工，這一產業園的主體公司在前不久買下了當地幾個村組織通過宅基地復墾獲得的“建設權證指標”。

　　“開始大家都有所懷疑，但在當初承諾的權益一一兌現后，他們的熱情被調動起來了。”西湖潭村村委會副主任王和勝介紹，目前每畝地每年分紅就有8000元，30%歸村集體合作社，70%歸村民。

　　“通過土地整治將農村閑置宅基地復墾為耕地或綠地，不僅能夠提高土地節約集約利用水平，還能切實維護農民的利益，讓他們得到更多土地增值收益。”瀏陽市國土資源局負責人表示。

　　據介紹，瀏陽市自2015年起開展農村宅基地制度改革試點工作，目前全市農村宅基地制度改革全面鋪開，共完成宅基地確權28.75萬宗，確權率達84.22%；收取宅基地有償使用費584萬元；辦理農村宅基地流轉371宗、5.9萬平方米；辦理農房抵押貸款33.38億元，惠及農戶1.68萬戶。

　　深入推進仍需解決四大難題

　　我們在多地調研了解到，各地深入探索農村宅基地制度改革，雖然在宅基地有償使用與有償退出等方面成效初顯，但由于法規依據、流轉范圍等方面存在障礙，相關探索的進一步深化與推廣受到制約。

　　一是宅基地和農房流轉范圍仍然受到嚴格限制，宅基地退出受到較大影響。一些基層干部反映，現行的戶籍制度改革后，難以對“農村村民”和“城市居民”進行認定，但是在宅基地改革中必須對此明確界定，避免“城鎮居民回流農村”的逆城鎮化現象出現，這給宅基地的審批和監管帶來了困難。

　　二是從“一戶一宅”到“一戶一居”仍然面臨較大阻力。余江縣國土資源局有關負責人說，蓋房子“有天有地”的傳統觀念仍然有較大影響，不少村民對于宅基地有償退出、置換、搬進高層住宅等不能接受，影響了土地集約利用，導致宅基地大量閑置，農房財產性價值無法發揮。

　　一些試點村反映，過去農村宅基地歸村民無償使用，現在改為有償使用屬于試點突破，但由于缺乏相應的法律法規支撐，對村民不交費行為缺乏約束，容易出現“老實人吃虧”的局面。

　　三是宅基地改革是系統工程，需要多項配套改革同時推進。部分基層干部反映，宅基地改革需要大量前期基礎工作，包括地籍房屋調查，處理農村長期存在的違章建筑、未批先建、一戶多宅等問題，確權發證等，周期較長，牽扯部門多，涉及領域廣，目前存在規劃審批主體不明問題。

　　四是農民自愿有償退出積極性不高，主要有兩個方面原因，一是城市近郊區有償退出不如等“拆遷”，拆遷補償遠高于自愿退出價格；二是遠郊區甚至腦山地區的有償退出不如等扶貧惠農政策落地。

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