從現(xiàn)行的城鄉(xiāng)分割的土地管理制度看，農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場活躍化、復(fù)雜化對管理秩序提出了不小的挑戰(zhàn)。但從城鄉(xiāng)融合、鄉(xiāng)村振興大方向看，又是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度的必然。可以說這種活躍是市場對農(nóng)村宅基地用益物權(quán)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)和反應(yīng)。對此，應(yīng)予規(guī)范引導(dǎo)，不容回避。

　　近日，有媒體記者在農(nóng)區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場開始進(jìn)入發(fā)育期，突出標(biāo)志為農(nóng)村宅基地交易趨于活躍。包括新村建設(shè)過程中，因居住環(huán)境等改善引發(fā)的購買需求；宜居宜業(yè)宜游的新形態(tài)農(nóng)村引發(fā)的宅基地升值；鄉(xiāng)村市場建設(shè)中商鋪購置費(fèi)用不斷攀升等。有的村莊一處宅基連房帶地售價(jià)幾十萬元，有的地方外來人口超過本地人口，并有大量城市工商資本下鄉(xiāng)租賃農(nóng)房的情況。

　　應(yīng)該說雖在法律層面未予承認(rèn)，但農(nóng)村房屋買賣并非今天才有，自20世紀(jì)80年代開始，這一市場就已存在。一般是買賣雙方（主要是農(nóng)民）找村里的文化人擬定合同，再找一兩個(gè)村干部或者有威望的村民作為見證人，簽字畫押付錢，這筆交易就算完成了。相對來說，交易量小，范圍也受局限，因此并不成氣候。

　　如今交易量增加，范圍擴(kuò)大，房屋增值，交易人群多元化，也是與這些年城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有關(guān)系的。一是，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大批農(nóng)村人轉(zhuǎn)移到城市就業(yè)生活，鄉(xiāng)村閑置下來的老屋給買賣提供了可能。二是，鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，二三產(chǎn)業(yè)在鄉(xiāng)村崛起，也需要以大量房屋以及建設(shè)用地作為基礎(chǔ)。三是，耕地紅線與城鎮(zhèn)化雙重約束下，一些村莊尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)村建設(shè)用地指標(biāo)緊張，也催生了一定的市場。

　　從現(xiàn)行的城鄉(xiāng)分割的土地管理制度看，農(nóng)村隱形地產(chǎn)市場活躍化、復(fù)雜化對管理秩序提出了不小的挑戰(zhàn)。但從城鄉(xiāng)融合、鄉(xiāng)村振興大方向看，又是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定程度的必然。可以說這種活躍是市場對農(nóng)村宅基地用益物權(quán)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)和反應(yīng)，應(yīng)在規(guī)范引導(dǎo)的前提下，按同地、同價(jià)、同權(quán)原則使其顯形化，激活農(nóng)村農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，解放農(nóng)村捆綁著的手腳。

　　之所以這么說，是因?yàn)榈禺a(chǎn)在農(nóng)村資產(chǎn)中占有相當(dāng)?shù)谋戎兀渲杏忠哉氐谋壤秊?。以福建省為例，宅基地、公共公益設(shè)施、農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地三者比例基本為8∶1∶1。有調(diào)查表明，農(nóng)民一生中60%以上的投資是住房投資。很多農(nóng)民外出打工賺的錢也是回家蓋一棟像樣的房子。這是一塊沉淀下來的巨大資產(chǎn)，能否有效盤活，一定程度上決定著鄉(xiāng)村未來的發(fā)展。

　　現(xiàn)實(shí)中也能看到，這塊市場是如何發(fā)育，又是怎樣孕育著巨大能量的。以東部一些村莊為例，隨著鄉(xiāng)村制造業(yè)的發(fā)展，吸納了大量外鄉(xiāng)勞動(dòng)力。人們常年在這里做工，就有把家人接來同住的需要，買菜需要菜市場，吃飯需要有飯店……經(jīng)過一段時(shí)間，商業(yè)逐步成熟，分工越發(fā)明細(xì)，原本小小的村莊便有了城鎮(zhèn)的模樣。如今隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于農(nóng)村地產(chǎn)的需求更加旺盛，一部分城市人口帶著資金、知識和經(jīng)驗(yàn)上山下鄉(xiāng)，租賃農(nóng)房開辦民宿，發(fā)展田園綜合體，使得鄉(xiāng)村不再局限在一產(chǎn)的范圍，經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)更加立體，思想交流更加深入，鄉(xiāng)村面貌的變化翻天覆地。

　　也不能否認(rèn)，農(nóng)村地產(chǎn)市場的隱形化帶來諸多問題。由于交易多是買方與農(nóng)戶或村集體直接簽訂合同，或者村集體與農(nóng)民簽訂合同，并未納入國家統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)，其有效性是靠鄉(xiāng)村約定俗成的自然法約束的。嚴(yán)格來說法理上并不站得住腳，一旦產(chǎn)生糾紛處理難度很大。正因此，相當(dāng)一部分產(chǎn)權(quán)難以通過正規(guī)途徑獲得融資，一定程度上限制了更多資本參與鄉(xiāng)村建設(shè)的可能。

　　有計(jì)劃有步驟地將農(nóng)村地產(chǎn)納入到正規(guī)合法的程序之內(nèi)，是解決這些問題的關(guān)鍵，也是重構(gòu)產(chǎn)業(yè)空間，牽引鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)型，支持鄉(xiāng)村發(fā)展的必然選擇。2015年起，在全國一些縣市進(jìn)行的三塊地改革，在試點(diǎn)中摸索一套可行的辦法，也是基于這方面的考慮。

　　鑒于城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡，資本與農(nóng)民對地價(jià)判斷的差異等，在穩(wěn)步推進(jìn)其顯形化的過程中，需要著重考慮以下因素：

　　一是農(nóng)村地產(chǎn)市場的相對封閉性。農(nóng)村地產(chǎn)市場由于并未納入正規(guī)的全國性的統(tǒng)一管理系統(tǒng)，因此長時(shí)間局限在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣域等范圍內(nèi)，形成了一個(gè)個(gè)相對封閉的獨(dú)立市場。城市與鄉(xiāng)村，不同鄉(xiāng)村之間，地產(chǎn)市場在多條不同的軌道上同時(shí)運(yùn)行，帶來價(jià)值上的一片片洼地。

　　二是農(nóng)村地產(chǎn)市場開放的滯后性。農(nóng)村地產(chǎn)市場雖然一直存在，但是由于受到各方面的限制，整體上還處于沉睡狀態(tài)，其價(jià)值及未來溢價(jià)空間尚未形成合理的評價(jià)體系和標(biāo)準(zhǔn)。如何保證宅基地等入市所釋放的巨大價(jià)值更多在農(nóng)村體現(xiàn)，大部分土地出讓收益留在農(nóng)村，留給農(nóng)民，是必須考慮的。

　　三是交易主體本身的差異性。同樣一塊錢，對于不同的人來說邊際效應(yīng)是不同的。一個(gè)農(nóng)民，孩子要上學(xué)，老人要看病，這時(shí)候房子與錢比較，錢對他來說就更加重要。加之貧困人口錢本來就少，把支出往后推延的余地不大。在城鄉(xiāng)差距依然很大，社會(huì)保障還不健全的情況下，農(nóng)村地產(chǎn)交易規(guī)則設(shè)計(jì)務(wù)求周全，以免城市居民或資本下鄉(xiāng)圈地，剝奪農(nóng)民長久收益。

　　應(yīng)該說，這方面市場上已經(jīng)有比較好的探索，比如一些地方的“共享住宅”，就不是*性買斷，而是建立合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制。市場主體面向農(nóng)村提供閑置農(nóng)房改造、老舊宅基房翻建及在線資源對接、房屋資源共享銷售等服務(wù)，撬動(dòng)鄉(xiāng)村旅游、民俗等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)戶以“地主”身份分享經(jīng)營收入，達(dá)到多方共贏的目的。

　　也可以考慮以村為單位成立社區(qū)委員會(huì)，在產(chǎn)權(quán)交易過程中設(shè)置一定的約束條件，比如用途上的管制，鄉(xiāng)村風(fēng)貌上的維護(hù)，以及其它使用權(quán)限上的限制等等，也是維護(hù)村莊及農(nóng)戶長遠(yuǎn)利益的一個(gè)不錯(cuò)的辦法。

　　城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)到了這樣的階段，對于如何從制度上破局的要求更加迫切了。既要守好底線，也要積極探索，現(xiàn)實(shí)已經(jīng)把這道考題放在面前，不容回避。

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